Asambleas interminables que tratan infinidad de problemas en un clima de confrontación, son causas que conspiran contra la participación de quienes viven en los edificios de las grandes ciudades. Testimonios y sugerencias para revertir esta tendencia.
Por Alba Palavecino
Nadie puede negar que las reuniones de consorcio cuentan con muy mala prensa: discusiones, falta de empatía y acusaciones entre las partes que lo componen se encuentran a la orden del día, lo que genera que los propietarios rehúyan asistir a las asambleas.Claudia Olivieri participó durante casi 20 años del consejo de administración del edificio en donde posee su consultorio en Buenos Aires (es psicóloga), hasta que un día dijo “¡basta!”. “Hace dos o tres años que dejé de ir, porque era desgastante en algún punto; de hecho, asistía para conseguir que algo tan obvio como que se destaparan las rejillas de los espacios comunes se realizara”, recuerda. No lo logró y optó por dar un paso al costado.
Para Adriana Giménez, titular de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina), “lo que está ocurriendo es que la grieta que hay en los consorcios es increíble; en casi todos hay dos y a veces hasta tres bandos, y la gente, en lugar de tirar para el mismo lado –lo que equivale a ocuparse de su propiedad y del lugar en que habita, además de mejorar su calidad de vida–, origina una tirantez tan tremenda que a veces se hace imposible llevar a cabo una asamblea en más o menos buenos términos”.
“Nosotros creemos que el consorcio es una maqueta de la sociedad argentina, con sus virtudes, problemas y defectos”.
David Loisi
Pero ¿por qué es tan difícil lograr acuerdos? “En los consorcios pasa lo que pasa porque estos no son una empresa en donde se persigue un bien común; no hay un fin común ni las personas coinciden en lo que quieren, y eso genera conflictos”, considera David Loisi, CEO de la Liga del Consorcista, una fundación con más de 20 años que funciona en la ciudad de Buenos Aires.
TEMAS URTICANTES
Los motivos de quejas y roces más usuales son los relacionados con las expensas, el mantenimiento del inmueble, la convivencia, la administración y el encargado, eso sin contar los referidos al temperamento de las partes interesadas.
“Según el día, las reuniones pueden ser desastrosas o no; desastrosas porque, de acuerdo con el momento histórico, la gente se pelea más o menos según la jornada que tuvo. Si fue mala, la reunión de consorcio de esa noche le vino fantástico para liberar su bronca”, explica Olivieri basándose en su experiencia. Además, añade: “Si necesitás que el consorcio te arregle algo, puede llegar a ponerse espeso si hay otro propietario que quiere que primero le hagan alguna reparación en su departamento”.
Las expensas constituyen uno de los reclamos principales, actualmente se registran muchos problemas de morosidad y los consorcios se ven obligados a llevar a cabo determinados ajustes para bajar los costos, como por ejemplo reducir las horas de calefacción en aquellos edificios que poseen servicios centrales o, cuando el encargado se jubila, contratar otro sin vivienda y alquilar la portería.
Las paritarias de los encargados también resultan un tema controvertido, debido a que en la negociación intervienen el gremio que los representa, por un lado, y tres entidades de administradores por el otro, pero el dinero que se acuerda no sale del bolsillo de los administradores, sino de los consorcistas, que no tienen ninguna participación. Loisi destaca que “la finalidad de la paritaria es la de proteger a la parte más débil, pero en este caso muchas veces el más desprotegido es el propio consorcio, porque los costos que implican el salario y las cargas sociales de los encargados abarcan entre el 60 o el 70 por ciento de las expensas, y eso provoca que, por ejemplo, a los jubilados les cueste mucho abonarlas” y que no quede demasiado resto para afrontar tareas de mantenimiento y saneamiento.
Otra cuestión recurrente la constituyen los problemas con los administradores. Silvia Fernández, una comerciante que reside en un edificio del barrio porteño de Belgrano, explica: “Muchas de las administraciones que tuvo nuestro consorcio cobraban bajos honorarios, pero iban ‘prendidas’ en todos los arreglos, es decir, ponían a la gente a trabajar y se llevaban un porcentaje, entonces los presupuestos se elevaban y el volumen de gastos se hacía mucho más grande. Cuando el consorcio se quejaba, nos decían ‘Bueno, presenten ustedes presupuestos’, y se nos dificultaba porque conocíamos gente que trabajaba muy bien pero que no tenía factura”. Y ejemplifica: “Para que tengas una idea, nos pasaron 360.000 pesos por la impermeabilización de una terraza con membrana transitable geotextil y la terminamos haciendo por 35.000. Así de descomunales eran los sobreprecios”.
“Ahora se exige legalmente que las asambleas tengan hora de finalización”.
David Loisi
En la ciudad de Buenos Aires funciona el Registro Público de Administradores, que regula la actividad e impide el ejercicio profesional a quienes no están matriculados. En Mar del Plata, A.Co.PH (Asociación Civil de Consorcistas de la Propiedad Horizontal) fue una de las organizaciones que impulsó la Ley 14.701 –que ordena la creación de una herramienta similar para la provincia de Buenos Aires–, sancionada en 2014, pero que aún no ha sido reglamentada. “Como no tenemos un Registro, en Mar del Plata cualquiera puede ser administrador, por lo tanto hay una gran parte de administradores que se creen los dueños de nuestros edificios y se manejan como quieren”, asevera Ana María Huertas, presidenta de la entidad.
Los obstáculos se repiten en otras ciudades del país. Ariel D’Orazio, coordinador del Consejo Asesor de Vivienda de la Oficina Municipal del Consumidor de Rosario, señala que allí “el Registro Público de Administradores fue cuestionado judicialmente por la Cámara de la Propiedad Horizontal y lamentablemente en segunda instancia obtuvo un fallo favorable, por lo que su funcionamiento prácticamente es voluntario, porque los socios de esa Cámara están exentos de cumplimentar con la ordenanza que crea el Registro”.
PROPUESTAS POSITIVAS
Para que la asamblea marche sobre rieles es importante que estén bien establecidos los temas que se van a tratar. Para esto debe haber cooperación entre todos los presentes, cada uno cumpliendo el rol que le corresponde. Porque, por un lado, está el presidente del consejo, que es la persona que modera y que cede la palabra; y por el otro, el secretario, que es el escribiente, el que toma nota, entonces es conveniente que el moderador modere y que el escribiente escriba.
Respecto del orden del día, es aconsejable no esperar al final de la reunión para votar todo, sino tratar cada punto, votarlo y cerrarlo antes de pasar al próximo. Si alguien arriba después, votará a partir del tema que se estaba tratando cuando llegó.
Asimismo, Loisi sostiene: “Cuando se va a una asamblea, no se sabe a qué hora termina. Por sugerencia de nuestra entidad, ahora se exige legalmente que las asambleas tengan hora de finalización, y si en ese lapso no se llegan a tratar todos los puntos, se convoca para otro día a un cuarto intermedio. A veces, si no, la reunión se estira hasta las doce o hasta la una de la mañana, y algunos administradores, pícaramente, suelen poner ciertos puntos que no los favorecían al final del orden del día para ganar por cansancio”.
“Nosotros creemos que el consorcio es una maqueta de la sociedad argentina, con sus virtudes, problemas y defectos, y consideramos que el verdadero control tiene que venir de adentro, por lo que hay que reunirse, evaluar dónde estamos y definir adónde queremos ir”, añade.
LA IMPORTANCIA DE PARTICIPAR
El caso de Leticia Maldonado, que posee un departamento en la costa atlántica, resulta emblemático: “El edificio tiene 40 departamentos, pero generalmente a las reuniones de consorcio vamos seis o siete. La mayoría de las personas no van porque no les interesa, pero luego ellas son las primeras en estar en desacuerdo con lo que se resuelve”, afirma. “Hay muy poca participación e interés por asistir a las asambleas, por conocer la ley, las ordenanzas municipales, el convenio colectivo de trabajo”, coincide la titular de A.Co.PH.
Las entidades que defienden los derechos de los consorcistas recomiendan asistir a las asambleas y brindar su aporte para que el encuentro rinda sus frutos. En ese sentido, David Loisi es terminante: mi primer consejo es que vayan a las asambleas; seguramente van a discutir y pasar un par de horas, pero valdrá la pena y será mucho mejor que meterse con abogados después”.